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租赁一个-万科也是积极参与城中村改造的开发商代表

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今年3月,深圳規劃和自然資源局印發《城中村(舊村)綜合整治總體規劃(2019-2025)》,其中提出,充分考慮城市發展彈性,在規劃期內保留一定比例的城中村,保障低成本空間。

但就在不久前,萬科對部分已簽約擬將改造的城中村房源進行清退,以開發商為代表的社會資本進入為何在城中村改造中「遇冷」?居住升級的背後,一個問題也有待解決:誰應該是決定升級的主體?

與各地待改造的老舊小區略有不同的是,深圳城中村承載了更高比例的租客。而近幾年長租公寓模式興起,城中村又成為了得天獨厚的改造房源。

萬科也是積极參与城中村改造的開發商代表。2017年,萬科開創了一項「萬村計劃」,通過市場化運作,將村民自建房或村集體自有物業進行統一租賃、專業化改造和規模化運營管理,同時還將城中村綜合整治與物業管理、商業運營等結合起來。

在進行改造決策時,被徵求意見的往往只有村民,有的希望獲得更高的租金而同意改造,有的則因為想要保留更大的自主權而反對,但租客往往被排除在了決策之外。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者,以他多次在城中村調研的經歷來看,租住其中的人,如果讓他們在環境改善和低租金之間二選其一的話,很多人會選擇低租金。

楊曉春說,如果居民也來參与決定,深圳將面臨一個比較根本的制度革新。

兼顧低支付能力人群如何平衡適當保留低成本空間,與提升居住品質乃至城市形象之間的關係?

官方也定下了類似的基調。2016年,深圳發佈《城市更新「十三五」規劃》,其中提出,城中村以完善配套和改善環境為目標,以綜合整治為主,拆除重建為輔。

2017年,國家政策開始鼓勵租賃市場發展,深圳市在《住房租賃試點工作方案》(徵求意見稿)提出,「十三五」期間,要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業。

從租賃市場的主基調來看,深圳希望租金價格得到有效控制。2018年8月,市規劃和國土資源委員和房地產業處的一位官員透露,深圳正探索建立全市穩租金商品房項目制度,採取嚴格的租金管制。

老舊小區改造政策的一個出發點在於穩投資、拉內需,而對於市民而言,改造的背後是一場居住層面的「幸福指數升級」。

長租公寓產業服務商合屋創始人羅鳳鳴告訴記者,此前零散的社會資本改造城中村,大多局限在一棟樓里進行裝修,而開發商的進入,其實還承擔了社區綜合整治的功能。

「所以不要先入為主地認為,我來幫你改善居住面貌。好的環境誰都想要,但天下沒有免費的午餐。」李宇嘉說。

近兩個月以來,中央層面多次發聲推動老舊小區改造。最近的8月12日,國辦印發全國深化「放管服」改革優化營商環境電視電話會議重點任務分工方案,提出引導鼓勵更多社會資本進入服務業,擴大服務業對外開放,結合城鎮老舊小區改造。

但根據深圳鏈家在2017年發佈的一份租賃調研報告,深圳租房客中,租金2000元以內佔比超五成,超過52.9%的人住在城中村。有些單間租金甚至低至500元以內,緩解許多來深務工者的生活成本壓力。城中村因存量大、出租比例高、租金低廉,頗受深圳租客青睞,甚至許多收入可觀的白領、事業單位職工也會選擇租住。

近幾年長租公寓模式的興起,為深圳城中村的改造提供了契機。最初進入深圳長租公寓市場的,既有魔方、自如等全國性品牌,也有本土創業品牌,甚至有僅擁有一兩棟房源的城中村房東們。

深圳市屬國企深業集團在2017年完成了位於福田區水圍村的29棟統建樓改造。這一項目採取「政府-國企-村股份公司」三方合作改造模式,村民接受以租金稍高於當地城中村租房市場價的整租方案,然後由政府引入深業集團,對整個社區規劃、屋內裝修和外部配套進行改造。

而開發商的入局,讓城中村改造迅速擴大了規模。

租金承壓但在2018年9月,萬科暫緩了新增「萬村計劃」房源,不久前更是對部分已簽約的房源進行清退。

21世紀經濟報道記者曾走訪改造后的水圍村,29棟樓充滿年輕感的設計、大胆的配色、精緻的裝修以及公共區域豐富的配套設施,讓這一片區域完全擺脫了城中村常有的「髒亂差」形象。

城中村就地改造相比于大拆大建,就地改造更符合規劃專家們對於城市更新的期待。

水圍村項目比較特殊,深業集團改造完之後租給福田區政府,政府再以較低的價格以人才房的形式推向市場,仍然很大程度保留了其低成本屬性。有分析人士指出,這是一個標杆項目,不大可能大規模推廣。

對於改造方而言,一個重要的判斷在於,越來越多的年輕一代進入租房市場,他們希望提高生活質量並願意支付適當的房租溢價。

相比之下,深業集團副總裁董方曾對記者總結了水圍村項目的幾個優勢,一是29棟統建樓聚集在一起,有一定規模,改造難度較小;二是與村股份公司合作,溝通難度低於一家一戶去協商;三是政府給予大力支持。

AECOM亞太區總裁、美國建築師協會院士喬全生曾在接受21世紀經濟報道記者專訪時指出,在城市更新領域,完全「推倒重來」是一種過時的概念,基於環保以及保留城市紋理等理念,進行空間的重新整理和改造是更值得考慮的方式。

在2017年一場關於城中村的專場討論會上,深圳大學建築與城市規劃學院城鄉規劃系主任楊曉春說,「誰來決定城中村的去留呢?我認為應該是居民,這個居民不僅僅是村民、是房東,而且應該包含了真正住在這裏的租戶。當一個城中村沒有人租住,或者活力下降的時候,就是我們思考它是否應該改造的時候,而不是僅僅根據它的區位來決定。」

在李宇嘉看來,在當前的形勢下,政府對租金有序上漲的引導和約束是有必要的,在這一前提下,開發商再來評估要不要做。

2018年4月,已經卸任萬科董事長一職的王石在一場「城市共創大會」上為「萬村計劃」站台,他說,深圳共有1044個城中村,容納了大約60%的城市人口。出於城市更新成本以及市民居住成本的考慮,對這些城中村不能採取大拆大建的方式,必須找到綜合整治提效的新模式。

在深圳,相對於老舊小區改造,城中村改造同樣是一個廣泛的議題。根據2017年底深圳市規劃與國土資源委員會的統計,全市現存城中村數量為1044個,覆蓋超1000萬人口。

一位地產界的觀察人士告訴記者,從投資的邏輯來講,相比于住宅開發的高周轉、高回報,長租公寓改造其實是微利的,如果改造周期過長,租金上漲承壓,開發商從戰略角度考慮,也必然會重新評估這一業務。

羅鳳鳴認為,城中村租金相對較低,如果過快地改造,會使部分城中村進入「被迫高端化」的局面,這應該是個漸進升級的過程。開發商改的是存量物業,涉及社會民生。如何在產品形態上更加多樣化,兼顧到低支付能力人群,這是政府、開發商需要考慮的。

其中一個插曲是,去年6月,富士康工人發公開信,要求公司足額繳納公積金,並提高工資以跟上房租的漲幅。而背後的原因,正是開發商進入城中村改造,導致片區房租上漲。

在今年3月的年度業績會上,萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示,「萬村計劃比我們一開始想象的要複雜,涉及的利益相關方太多。」

另一個需要思考的是,城中村改造,有沒有可能改變決策程序?

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